社会保障房，包括廉租住房、经济适用住房是当下中国各地城镇居民经济生活和政治生活的一个大热门话题。大概很少有人知道，在世界的另一个角落，有一个廉租房小区从1521年开始，已经连续运作了近500年，至今依然充满活力。在近五个世纪的漫长岁月里，其运行机制包括申请者要求条件、管理框架等基本没变，甚至房租水平也没有涨过，至少名义上是如此。

古城奥格斯堡市中心的“城中城”

　　古城奥格斯堡位于德国南部巴伐利亚州首府慕尼黑西北60公里，启端于古罗马帝国大军兵营和行省省会，历史之久远在整个德国范围内仅次于马克思的故乡特里尔。从城市核心部位市政厅广场跨过一条马路，就是当地出生的富商雅科布・福格尔（1459 -1525）于1516年捐建的福格尔小区（Fuggerei），这是世界上历史最悠久且仍在运作中的社会福利小区。

　　小区有自己的“城墙和城门”，依照5个世纪以前定下的老规矩，小区大门依然每晚22点到次日凌晨5点准点关开，在午夜24点前住户还可以通过一个边门进入，但得循例付给守夜人一定量的“小钱”。当地人将福格尔小区称之为“城中城”（Stadt in der Stadt）。

　　小区内纵横交错有8条巷子，沿巷子两边排立着一栋栋两层建筑，共有67栋，乍一下给人的感觉真像进入一个沪郊的某个联体别墅小区，唯有不同的就是房子之间的间距比我们的联体别墅区要宽敞，绿化也要好很多。小区现有147套住房出租，每套面积都在60平方米左右，包括一个卧室，客厅，厨房和一个小的客房（可做第二间卧室用）。楼上和楼下的住户都独进独出。即使从当下的理念来看，500年以前的设计也不显得过时。

　　从雅科布路正门进入小区，一进门就是小区的主街，叫做“主人巷”（Herrengasse），这也是小区里最长的一条路，是小区的“脊椎”,近大门是小区的中枢部位，这里集中了小区管理机构以及小区博物馆、收费处、餐馆等等，当然必不可缺的还有小区自己的教堂“圣马可教堂”和教堂面前的圣马可广场。在主人巷和公牛巷（Ochsengasse）交叉处现在是一个盆状铸铁喷水池，16世纪时这里曾是一个木制喷水池，它是当年小区居民主要生活水源，后来奥格斯堡是有了自来水管网，木制水池就被改建为景观喷水池。

　　小区的入住条件和500年以前几乎没有任何改变，首先申请入住者必须是奥格斯堡居民，在当地居住两年以上，穷人、天主教徒（作为业主的福格尔家族本身信奉天主教徒），品行良好，没有欠债。房子的年租金据说也是500年一贯制，依然只收一个古币“莱茵盾”（Rheinischen Gulden），折成欧元就是0.88欧元。现今当地麦当劳里一个“巨无霸”汉堡（BigMac）也要3.99欧元了，也就是说吃一个BigMac可以交4年多房租！更让人想不通的是外来游客成人门票也要4欧元一位！然而2个月以前情况有了大变化，从今年7月1日起承租人除了交0.88欧元年租费外，还要加交每年85欧元的“附加费用”（Nebenkosten）。附加费高于主体费用！500年以来房租第一次涨价了，不过即使是大涨了一把，摊到一套房每个月也就是多付相当于不到2个BigMac的钱。

　　对于租户的另一个要求也是500年一贯制，就是租户每天要把基督教的三篇经文念一遍，为业主福格尔家族祈祷，包括主祷文（Pater Noster，德文：Vaterunser），圣母经（Ave Maria,德文名同拉丁文）以及尼西亚信经（Symbolum Nicaenum，德文：Bekenntnis von Nic a）。

　　对于中国人来说，可能立刻会提出一个问题：“申请人申报的情况如何核实？”笔者首次到访此地是参加由一个德中友好民间团体组织的在德中国学生和学者的参观旅游活动，旨在帮助中国人士了解德国的社会生活和历史，大多数人已经不是初来乍到，对于在德国经济状况的核对问题，没人会有疑问：“把上年的税单拿出来一下就行了！”在德国，工资账号不是由雇主单位的财会人员帮你决定开在哪家银行，而是由你自己选择，开好账号告诉单位就行。一般一个人就一个账号，如果要开第二、第三账号也行，但有一定程序保证和主账号有效连锁。账号是重要个人信息，受法律严格保护，即使是警方办案必需，要查阅也必须走完严格的司法程序，但是相关法律授予税务部门特别权力，如果工作有需要的话，税务部门随时得以查阅个人账号信息。因此在这里人们和谁“开玩笑”都可以，唯独不敢和税务部门“开玩笑”。

　　记得当时在场有一个年轻人提了一个十分怪的问题，问Glaubenbekenntnis（也就是信经）是否必须照天主教版本念，如果念路德教版本会怎样？有没规定必须念德语版还是拉丁语版？因为福格尔小区开创之初，16世纪初人们都是用拉丁语版本的圣经的。大家都知道他实在并不是在无话找话，或者说是在诚心“捣浆糊”，他实际上是想问：“如果人们不是每天念三篇祈祷文的话怎么能够核查？”只是不敢明着问。接待人员的回答也绝顶聪明，令我至今难忘：“你念中文版的也行，我们全能的主知道一切。”听完全场哈哈大笑。

作曲家莫扎特的曾祖父也曾是这里的一个房客

　　德国古典主义作曲家沃尔夫冈・阿马德乌斯・莫扎特（1756－1791）的曾祖父弗兰茨・莫扎特（1649－1693或1694)在1681到1693年期间曾是福格尔小区的一个房客，住在中巷（Mittlere Gasse）14号楼上一个单元里，现在这里专门立了一块石碑勒石纪念。弗兰茨本人是一个泥瓦匠师傅，他的父亲戴维（也就是沃尔夫冈・阿马德乌斯的高祖父）以砖瓦匠为生，他的儿子约翰・格奥格成了一个书籍装订人，一直到他的孙子利昂波特（沃尔夫冈・阿马德乌斯的父亲）才开始在音乐领域发展，成了一个小提琴手、作曲人和音乐教师，从奥格斯堡迁往今天奥地利的萨尔茨堡（沃尔夫冈・阿马德乌斯就出生在萨尔茨堡)。莫扎特家族的历史就提供了福格尔小区一个廉租房住户如何在此安身，然后逐渐实现社会地位纵向变动的历史样本。

小区由家族基金会进行管理

　　小区是福格尔家族一个家族产业，由家族的“福格尔侯爵和伯爵基金会”（Fürstlich und Gr flich Fuggersche Stiftung）实施管理。这个家族在15世纪、16世纪是德意志著名的工商业和银行业家族。早期主要经营纺织品，后因向中欧国家的君主和诸侯出借巨额贷款而获得了许多矿山的开采权和货币铸造权。16世纪初家族产业达到顶峰，银行业取代了曾经辉煌一时的美第奇家族的地位，福格尔家族得到了美第奇家族许多资产，也得到后者拥有的许多政治权利和影响力。

　　1520年雅科布・福格尔（1459－1525，福格尔家族有过不止一个雅科布，这个被史称为“富人”雅科布・福格尔，Jakob Fugger“der Reiche”，或称雅科布二世）投入第一笔10,000盾资金启动建立了一个慈善信托基金，几百年来这个基金一直被非常小心谨慎地运作管理，其主要受益来自林产收入。近200年的资料说明，扣除通货膨胀后的年均收益，好的年份在2%左右，差的年份也有0.5%。近年来世界上许多著名的慈善基金都由于美国次级房屋信贷危机,或由于冰岛的银行危机、纽约的投资项目问题而大幅缩水，而这个家族的慈善基金均得以幸免于难。福格尔小区就是由家族慈善信托基金支撑运作的。基金会的办公地址也就在小区内。“福格尔侯爵和伯爵基金会”的职能只是负责家族产业的运作，除了负责这个小区的维护和运作外，还有分布于巴伐利亚州各地（大多在家族发源地奥格斯堡周边）家族所有不动产项目（城堡、教堂等管理）的管理。“家族基金会”目前的负责人是von Hundt伯爵Wolf-Dietrich，他的地位相当于家族产业的总经理。在“家族基金会”之上是“福格尔侯爵和伯爵家族元老委员会”（Fürstlich und Gr flich Fuggersche Familienseniorat），实际上就是家族董事会，由代表该家族现存各支系的三个伯爵和一个侯爵组成，Thun-Fugger女伯爵Maria Elisabeth自2004年开始出任“家族元老委员会”，也就是家族董事会主席一职，这也是该家族历史上第一次由一位女性成员出任家族产业掌门人。2005年前苏联领导人戈尔巴乔夫到访小区，就是由这位女伯爵出面接待的。

　　自2006年开始，福格尔家族开始重视开发家族不动产业项目的旅游项目，将其列入家族一个新的收入来源。由于小区紧邻奥格斯堡城市主要的旅游集散点――市政厅，就被家族基金会选为首要的旅游项目开发重点。自2006年开始，小区内的福格尔博物馆进行了扩建，陈列进行重新设计，增加了18世纪时小区住户户内部摆设风格的住房历史风貌展出；2007年在小区内公牛巷一个单元里展出了按照当代小区住户内装修风格的当代生活展示套间；2008年开放了二战时小区里的居民防空掩体，在掩体内还陈列展出了小区的历史沿革、建筑史、二战中特别是1944年2月25－26日奥格斯堡遭受英国皇家空军最猛烈大轰炸的情境以及直到1973年为止小区恢复重建的相关历史资料。在小区内陈列场所增加播出有关“家族基金会”和福格尔家族历史和家族所拥有的旅游名胜古迹景点的各种纪录片，除了德语版外，增加了英语和意大利语解说版本。目前小区可以提供包括汉语普通话在内的多种语言导游服务，当然是在额外付费的条件下。

　　在小区近500年的历史中，曾多次毁于战火。其中最为严重的有两次，一次是三十年战争（1618－1648）时期，第二次就是二战时的盟军大轰炸。二战中奥格斯堡是纳粹德国主要战斗机制造厂商Messerschmitt AG和潜艇用柴油引擎制造厂商MAN的所在地，奥格斯堡中央火车站又是通往德国南部各地的重要铁路运输枢纽节点，理所当然地成了盟国战略大轰炸的重要目标。其中尤以1942年4月17日和1944年2月25－26日的轰炸最为惨烈。古城几乎被毁了三分之二以上。从小区博物馆里陈设的照片里看来，当时小区的情形也是够惨的，七八成的建筑物都严重损坏了。然而就在最惨烈的1944年2月25－26日大轰炸后仅几天，3月1日，家族董事会，也就是“福格尔侯爵和伯爵家族元老委员会”迅速做出修复重建小区的书面决议，正是在家族基金的支撑下小区得以修复，重新为社会服务。

　　作为一个廉租房项目，福格尔小区绝对是一个个案，在当下世界范围内恐怕都不会有任何案例复制可能性。然而对这个特殊案例的方方面面进行一些思考恐怕不无裨益：首先面向低收入层面市民的社会保障住房项目的规划、筹资、基建和分配以及运行管理事关保障社会稳定，一般来说，地方政府是理所当然的行为主体，地方行政当局能够动员的资源主要就是地方公共财政和相关的行政资源，一定时期内所能掌控、动员的公共财政资源总是有限的。特别是在社会转型时期，各种社会矛盾集中凸显，事多钱少的矛盾几乎是一个普遍问题。能否拓宽一下思路，想一想是否有可能调动其他社会主体的积极性，把其他社会主体掌握的资源动员起来，为解决特定时期内集中凸显的社会问题共同努力；其次，从各种来源的社会公共服务资源的有效动员固然重要，但资源的有效整合和高效配置，特别是项目建成投入运行后持之以恒、卓有成效的管理，对于社会的长治久安也相当重要。在这些方面，福格尔小区似乎可以给我们提供某些启发，或者说某些教益。